Estruturação financeira e intermediação no crédito à construção: Um estudo de caso com participação de fundo de investimento

Esta dissertação examina a viabilidade de operações de crédito estruturado entre
construtoras, instituições financeiras e fundos como alternativa ao financiamento
habitacional tradicional no Brasil. Adota abordagem qualitativa, com entrevistas
semiestruturadas a três perfis de agentes (bancos, fundos e incorporadoras) e análise
de conteúdo para identificar padrões e proposições.
Os resultados se organizaram em seis eixos: (1) escassez e custo do funding: juros
elevados, esgotamento relativo da poupança/FGTS e a dependência de CDI/LCI/CRI
pressionando especialmente PMEs; (2) governança e organização interna: ausência
de balanços auditados, controles frágeis (POC (Percentage of Completion), fluxo por
obra, contas vinculadas) e limites gerenciais reduzindo o acesso ao crédito; (3)
mercado de capitais: concentração em SP–RJ, redes informais e acesso desigual a
capital de menor custo favorecendo grandes players; (4) papel dos fundos e
investidores: rigor na seleção, securitização via CRI e fundos de desenvolvimento
ampliando acesso, mas elevando exigências de monitoramento e compliance; (5)
barreiras estruturais e regulatórias: limites prudenciais e lacunas para
SPEs/recebíveis travando escala; (6) aprendizado e modernização: inovação
financeira (debêntures, FIDCs, crowdfunding, tokenização) e lições da pandemia
abrindo janela para originação qualificada. Em síntese, há demanda e apetite de
capital, porém a difusão do crédito estruturado exige governança robusta,
padronização documental e de covenants, intermediação técnica e marcos
regulatórios previsíveis que reduzam assimetrias de informação e custos de
transação; recomenda-se, ainda, para incorporadoras, contabilidade e auditoria por
empreendimento, contas escrow e reportes periódicos, e, para bancos/gestores,
pipelines padronizados e monitoramento digital de obra, vendas e recebíveis.
Palavras-chave: Crédito estruturado; Financiamento habitacional; Mercado de
capitais.